「サラリーマン大家さん」のススメ、あなたの周りにもいる「不動産でラクラク」な勤め人やサラリーマン大家さんになるための心構え。

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株式日記と経済展望　　2011年03月04日

「サラリーマン大家さん」のススメ、あなたの周りにもいる「不動産でラクラク」な勤め人やサラリーマン大家さんになるための心構え。

なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか　牧野知弘：著

◆なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか　牧野知弘　２月２０日　マインブログ

最近、不動産業の会社の株が再び値上がりしてきています。昨年最も値上がりした株はフージャースコーポレーションというマンションデベロッパーの会社でした。昔の新興不動産祭りのときを知ってる方なら知る人ぞ知る会社ですよね。僕も一時期保有してました。

さて、タイトルにあるように町の不動産屋さんがなんでつぶれないのかを教えてくれますが、要は情報なんですね。

１件の仲介手数料が何百万にもなるなら、年間で3〜4件成約させれば一年食えるわけです。そう簡単に行くかはわかりませんが。

自分も最近マンション投資や戸建投資を考えていて結構ネット上での出物を見てますが、なんか年利回り１４％とかあまりにも話が出来過ぎていて逆に投資する気になれません。空室率や経費が全く見込まれない状態での利回りなんて何も意味ありません。それ信じて投資するわけにはいかないし。こんな状態だったらＪ−ＲＥＩＴで十分かなという気がしてしまいます。売りたい時に売れるし。

不動産投資の入門書としてはお勧めですが、ワンルームマンションの投資もあり、という意見なので必ず金森重樹さんの本も合わせて読むことをお勧めします。

ま、何にせよ、資金調達さえできればこの世界は儲かるということがよくわかってきました。後は行動できるかどうかだけや。



◆不動産賃貸は節税どころかお金が回らない　３月３日　赤松由里子

確定申告で、アパートやマンションの賃貸をされている方にお話をお聞きすると空室が多い、家賃を下げないと入居者が決まらない、家賃の滞納が多くなっていることがわかります。

半年位滞納しているところが何件もあったり、入居した翌月からすぐに滞納が始まったりしています。

それでも、居住用の賃貸は、滞納したからといってすぐに強制退去にはできません。

一方、滞納されていても未収の賃料は、収入計上しなくてはならないので、税金の負担は大家さんに重くのしかかってきます。

借入をして建物を建築しているケースでは、計算上、利益は出ていても借入の元本を払うと現金が残らないケースも少なくありません。

以前は、敷金のうち退去時に敷引きとして一定の金額を差し引いて返還し、退去後の現状復帰やリフォームに資金を回すのが一般的でしたが、昨今の敷金返還請求訴訟では、大家さん側に厳しい判決が出ています。

相続した土地に借入してマンション一棟を建てたものの、キャッシュが回らないため売却して整理したいというご相談を受けることもありますが、大規模な建物になればなるほど売却が進みません。

引き合いはあっても、土地とマンションを購入するとなると数億の資金が必要ですが、このご時勢、不動産担保の融資がなかなか決まらないのです。

相続税対策の一環としてマンションやアパートを建てたものの、現在の資金繰りに窮してしまっては本末転倒です。

私自身も、転勤のために１年しか住んでいないマンションの一室を貸しています。

住宅ローン控除は受けられない、家賃収入ではローンの支払額に足りない、借入利子のうち土地部分に相当する金額は、不動産所得の赤字にできない、居住用ではないため、売却しても損失を相殺できない・・・と良いことはひとつもありません

毎年、入居者の方には、お願いだから出て行かないで〜と祈るような気持ちです。

引越しや転勤シーズンでない時期に退去されると、次の入居者がなかなか決まらずその間は、空き家の住宅ローンと現在の住まいの家賃の両方でビックリするような金額を負担しなければなりませんから。

いつかまた、居住用不動産以外でも損失を相殺できるように税制改正される日を待ち望みながら【平成16年税制改正で損失を相殺できなくなりました】プチ大家を続けていきます。。

バブルに浮かれて買った投資用不動産でもなく、転勤族のサラリーマンのやむを得ない賃貸不動産にまでこんなキツイ税制を適用しないで！と声を大にして言いたい。

自分の確定申告をしていると、なんだかブログが愚痴っぽくなってしまいましたね。



（私のコメント）

３月は確定申告のシーズンでもあるので、１年分の帳簿付けや領収書の整理などに追われるシーズンになります。不動産業は新規参入しやすい業種であり、サラリーマンでも兼業が出来ます。会社を定年退職しても大家家業で生活していけるし、サラリーマンがいやになったら会社を退職して不動産業に転進するのも良いでしょう。

最近では、マインブログに書かれているように年利回りが１４％を越えるような物件がごろごろしています。２０００万円の投資で２８０万円の売り上げですから、それだけでも生活が出来ます。２０００万円丸まる自己資金を用意する必要はありませんが、サラリーマンをしながら銀行に５００万円くらい貯金して実績を作れば、賃貸用不動産購入資金として貸してくれるかもしれません。

銀行に預金をしてもラーメン一杯食べたら利息が消えてしまうような超低金利時代なのに、利回り１４％の不動産が売りに出されても買う人はいないのはどうしてなのでしょうか。
もちろん飛びついて買って、赤松氏が書いているように借り手が見つからなければ大赤字になってしまう。以前ならサラリーマンの節税手段として赤字でも節税手段になる事もありましたが、税制の改正でそれも出来なくなってしまった。

私自身はアパート経営を始めたわけですが、銀行勤めがばかばかしくなって辞めて不動産業に転進した。当時が私にとっての華であり、ベンツに乗って京葉道路を通って千葉と東京を往復していた。これからマンションをどんどん建てて派手にやろうと思った時にはバブルが崩壊して、買っておいた土地などは処分して売り抜けた。

自己資金を持っていなければ、私も破産していたのでしょうが、多くの不動産業者が倒産して行った。
だから政府日銀の金融政策には恨み骨髄であり、テレビで繰り広げられる「バブルを潰せ」の大キャンペーンに対しても疑問を持った。
政府日銀は金融の緩和でバブルを作り銀行には窓口指導で貸し出しを増やさせた。そして平成の鬼平が急ブレーキをかけて不動産融資に規制をかけてバブルを潰した。

バブル以前は、まとまった資金を持っているときは土地なりマンションなどの不動産を買っておく事が資産運用の王道だった。中には買った不動産を担保にさらに借りて不動産を買っていた人もいたが、バブル崩壊で全てを失ってしまった。９０年代に日本で起きた事が、欧米や中国などで起きたのがサブプライムショックでありリーマンショックだ。

だから不動産投資は怖いものと言う潜入観念ができてしまって、誰も不動産投資をしなくなった。銀行も不動産と聞いただけで融資は断られるようになった。１５年以上も不動産は下がり続けているから担保にもなかなか取れないからだ。担保を処分しても貸出額を回収できなければ担保にならない。
ではどうしたら不動産が値上がりするのでしょうか？　それは金融緩和することだ。

福井日銀総裁の頃、小規模な金融緩和を行い、２００７年には株価は１７０００円まで戻り、円は１ドル１２０円まで安くなった。そしてミニバブルとまで言われて都心のビル価格が高騰した。
その後白井日銀総裁になって金融の引き締めで株安と円高が復活して不動産も冷え込んでしまった。
だからデフレ脱却には金融の量的緩和が特効薬なのですが、現場を知らない日銀総裁や財務省はその感覚がわからない。

不動産投資は、十分な自己資金と計画性を持ってやれば必ずしも怖いものではなく、購入する不動産も失敗しても転売できるような優良物件にすれば怪我は最小限に出来る。土地勘の無いところでも地元の不動産屋に聞けば、ある程度は分かるし、自分で足を運んで何度も検討すれば大きな失敗は防げるはずだ。

私自身も強気になりすぎて、手を広げすぎていれば失敗していただろう。
税制の改正や政府日銀の金融政策は不景気を持続させるためにやっているとしか思えませんが、政治家も官僚も経済の現場をを知らないから、頓珍漢な事ばかりしている。

政治家や官僚の多くも自分で確定申告を付けた事がある人は僅かだろう。それなのに税制を議論しているのはばかばかしい。消費税を増税すればどうなるか商売をしていれば誰にでも分かるのですが、政治家や財務省の官僚にはそれが分からない。サラリーマンでも老後のことを考えれば不動産投資が一番の老後対策になるのですが、株式日記を読んでいれば経営の参考にはなるだろう。